环业投资(IPG)给大家一个回报率极高的投资概念:“以房养房”

2019-01-18 11:32   来源:未知 责编:admin

  如果你曾有过在英国租房的经历,就知道英国的房租价格十分高昂,由此也滋生了一群“职业房东”。尽管相比起国内房价疯涨的情况,英国的地产市场的增速一直属于稳中有升的状态,但是从租房回报率这个角度而言,英国却是另外一番景象。基于这种现实情况,今天环业投资(IPG)就将介绍给大家一个回报率极高的投资概念:“以房养房”。

  

图片1.png


  什么是以房养房?

  如果你在国内是一个久经沙场的房产投资老手,那对“以房养房”的概念就不会太陌生。相较于国内市场,在英国的外国投资者更加青睐的,则是更加单纯意义的“买房出租”,即租金收益能够满足银行所需的偿贷需求,投资者能够选择持续出租或者在待房屋溢价后出售,获得一笔不菲的投资收益。

  在英国,常见的以房养房(Buy-to-let)主要分为以下几类。

  只购买一套投资房

  优势:在租金足够偿还贷款及物业费、中介费、维修费等杂费的前提下,还能够有盈利。(与国内不同的是,在英国购置投资房可以申请只还利息不还本金的贷款方式,且利率不会随着购置房屋数量而上涨。详见下文介绍。)

  购买一套自住房,一套投资房

  优势:无论是全款或是贷款购买自住房,物业费都是一笔不小的日常开支。对于想常驻英国,且经济来源在国内的买家,额外购置一套投资房是非常好的选择。在投资房租金能稳定偿还自身贷款利息和物业中介管理等杂费的情况下, 其余部分用来支持自住房的本息和日常开销。

  购买一套自住房,两套投资房

  优势:通常贷款购买了一套自住房的海外业主会选择再购入两套投资房用于出租以支付自住房贷款的本息(在英国,自住房贷款不可只还利息)和三套房屋的物业费、中介管理费等杂费。相较于每个月从国内寄钱还款,以房养房的优势更为突出,长期回报也更加可观。

  抵押贷款,利用房屋增值购置新房

  优势:房屋增值,利用抵押贷款(Re-Mortgage)取出增值的部分现金作为后续购房的首付。海外的现金买家采用这种投资方式无疑可以获取更大的收益。

  以房养房的投资真的靠谱吗?

  根据City A.M的报道,英国“以房养房“的投资者已经达到250万人次,创造了新高。平均每个投资者拥有1.8套“buy-to-let”类型的房产,而伦敦则继续成为以房养房投资者最强劲的市场。

  房产中介Ludlow Thompson所出示的报告显示,不断增长的房东数量证明了“以房养房“这一投资模式的吸引力是巨大的,长期来看,仍旧是一个具有具有潜力的方向。伦敦成为投资者的重点区域,最大的优势是“贷款友好”,主要其次是“供需不平衡”。

  独特的贷款方式

  前面说到英国的“以房养房“收益稳定,各类法律法规都比较完善,其中最值得一提的是英国独特的贷款方式。如果你是以出租房屋为目的买房(buy-to-let),你有两种可以选择的贷款方式。

  一、本息偿还贷款(Capital Repayment)

  这种贷款方式与国内相似,即根据你的贷款金额和还款年限来计算你每个月的还款金额,本金和利息一起偿付。贷款年利率会根据你选择的“贷款套餐”有所不同,你能贷到的金额也会受到你的首付、资信情况和婚姻状况的影响。

  还款方式:每月还款金额包含利息和本金

  最高贷款年限:30年

  贷款优势:随着还款的进行,未清余额逐月减少,可以确保到还款年限时所有贷款都已还清。

  二、贷款期内只支付利息(Interest Only)

  这种贷款模式的意思是,在贷款期限内,每个月你只需要偿还银行利息,而在贷款结束的时候则需要一次性偿还本金。若贷款到期未能偿还所有本金,所抵押到房产将会被挂牌出售,卖房所得将会补齐所欠金额,剩余部分则归贷款人所有。此类贷款只适用于投资房,不适用于自住房。

  还款方式:每月只还利息

  最高贷款年限:25年

  贷款优势:每月还款压力小,投资房每月租金偿还完利息之后还能获得收益;首付投入小,此类投资房贷款按照租金计算可贷金额,在年薪不高的情况下,这种贷款方式所需首付比自住房贷款所需首付更少。

  三、二次抵押贷款(Remortgage)

  二次抵押贷款是将现有的贷款计划换成另一项贷款计划的行为,新旧贷款方案的对象是同一套房产。你可以选择改成同一家贷款银行的不同方案,也可以直接换另一家银行。在开始贷款的前五年,银行通常会提供一个利率相对较低的优惠套餐,但年限一过利率就会升高。而二次抵押贷款时不仅房产自身已经升值,所贷金额也减少了,所需贷款的比率因此降低,相应的利率从而变得更低。所以,近些年越来越多的人开始选择这种灵活的方式来减小还款压力。

  这种模式听上去很吃亏,也会比第一种本息偿还的方式支付更多的利息,但是你每个月相对而言付出的利息是很少的,首先可以减轻你的月贷压力,其次这个期间你的租金以及足够偿还你的每月利息,更重要的是,受到通货膨胀的影响,今天你向银行借的钱,10年之后已经贬值,而你购入的房屋在享受租金收入的同时,也溢价成功。此时如果你大可以选择将该房出售,除掉银行的本金,就是你的净收益了。

  我们做一个简单的计算题,如果今日你看中了位于伦敦金融城的一套80万英镑的一居室,而你的首付只有35万英镑,加上印花税54000英镑。则你需要向银行申请45万的贷款,我们选择10年贷款期限的Interest Only的贷款方式(年利率为1.69%-3.59%)。该区域的一居室住房租金约为2598英镑/月(租金年增长率约2%),中介托管和房屋维护约为租金收入的14%,物业费每年约3000英镑。贷款则你的前五年的实际收入和支出如下:

  如果你在5年之后选择出售该房屋,位于金融城的房屋按照近几年的上涨趋势,不管是Crossrail这条横贯铁路给这一地区带来的极大的交通便利还是入住居民越来越多,生活越来越便利等因素,这一地区在5年之后的涨幅达到至少25%。

  需求大于供应的伦敦租房市场

  随着英国成为国内家长青睐的留学大国之一,来英国求学的学生数量连年增长,伦敦因为是政治经济文化的聚集地,同时也拥有包含帝国理工学院、伦敦政治经济学院、伦敦大学学院、伦敦艺术学院等顶尖高校,自然成为家长的首选。

  除此之外,作为英国脱欧的后续影响之一,舆评家目前对于英国这一举措的评价也愈发积极,认为英国离开经济呈下滑曲线的欧盟是明智的自救措施。也有越来越多的来自欧盟和其他国家的年轻人来到伦敦寻求职业发展。逐渐发展起来的金丝雀金融中心就是其中很好的例证之一,阿里巴巴、唯品会、网易等多个中国企业巨头也纷纷选择伦敦作为在英国乃至欧洲的办公据点之一。

  这些人群对于租房都是刚性需求,在保证了市场需求之后,我们来看看伦敦的租金价格。在高校云集的南肯辛顿切尔西区域租金平均达到1800英镑/月;在金融城,房屋租金也达到2000英镑/月。

  根据《The Telegraph》年初发出的新闻,伦敦已经连续三年成为“全欧洲最贵的城市”,一套位于叫好地段的三居室房租高达5368英镑/月,相比巴黎的2747英镑/月高出不少,同时也几乎是英国其他主要城市租金的4倍(1427英镑/月)。

  “以房养房“的潜在风险

  同所有的投资一样,“以房养房“的风险也是存在的。除了你要注意自己的各类指出之外(税费、房屋维护、中介托管等支出),房屋本身成为决定你的投资计划是否成功的关键因素。

  其中最为突出的风险在于,房屋贬值和维护成本的升高,伦敦的很多房屋年龄都比较大,各类设施老化严重,这一现象不仅仅使得房屋在租房市场上的议价能力受限,还会导致房屋维护费用大幅度增加。地区风险,房屋所在的区域发展对于租金价格、房价、供需情况都会带来很大的影响。治安不好、经济停滞的地区,房价自然也会停滞不前。相较而言,新建房屋在租赁环节优势明显,相对应的风险也较低。

  同时,你做为一个房东要承担的责任不仅仅是收租而已。解决租客的租住过程中产生的问题,续约,维修,保证房屋安全等问题,都属于房东的义务范围之内。出租房屋过程中还会产生一系列意想不到的摩擦,这些情况都需要房东出面处理。对于海外投资者来说,比较好的方式是直接进行中介托管,英国的房地产行业非常成熟,提供类似服务的中介也很多,良性竞争之下,中介托管费也都在合理的范围之内,大多数中介也会自己合作的维护公司,定期对房屋进行检查维护,为房东省去了很多后顾之忧。

  英国的以房养房市场,总的来说尽管受到新出台印花税的一定影响,仍旧是投资回报率高且稳定的的选择之一。在这中间,选择租金潜力巨大的区域,选择保值升值快的优质项目,以及合适租住的房屋类型(一居室、二居室等),对自己利益最大的贷款方式都是投资要点。


  

关注微信

回到顶部