【房地产海外投资】英国脱欧又为都柏林楼市再添一把火

2019-01-19 11:34   来源:未知 责编:admin

  这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关,英国脱欧又为都柏林楼市再添一把火。当地时间11月13日,在经历了无数次拉锯战之後,英国终於与欧盟就“脱欧”协议内容达成一致。次日,英国首相文翠珊宣布草案赢得了内阁支持,英国议会将於12月中旬对草案进行表决。

  

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  在英国脱欧之後,爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国,将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。

  行动敏锐者早已向爱尔兰投去了关注的目光。

  为了继续留在欧盟,部分对脱欧不满的英国人选择加入爱尔兰国籍。爱尔兰驻伦敦大使馆数据显示,2018年上半年,大使馆共收到约4.5万份护照申请,相比英国2016年公投脱欧前的数据几乎翻番。此外,原本驻伦敦的不少金融机构,比如美国银行也选择把欧盟总部搬迁到都柏林。

  史密斯谘询公司的联合创始人李敬利告诉第一财经记者,他近期刚接待过一位刚需客户――客户打算明年开始在都柏林长居,并把孩子送过去上学。

  这位客户和一个英国人同时看中了一套三居室的公寓,为了拿下这套公寓,他们开始竞价,75万欧元的售价被抬高到了86.5万欧元(约合686万元人民币),他的客户终於如愿以偿。

  外来人口迁入和工作机会的增加,则助推了爱尔兰本来就已十分火热的房价。在今年11月初全球知名会计师事务所普华永道(PwC)发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中,爱尔兰首都都柏林的房地产投资前景仅次於里斯本(葡萄牙)和柏林(德国)。

  近6年上涨逾九成

  与多数欧洲城市类似,2007-2008年都柏林房价达到了顶峰,但在2008年全球金融危机爆发後,都柏林房价出现了长达3-4年的下跌探底过程,均价几乎遭到腰斩。

  房地产服务商第一太平戴维斯(Savills)爱尔兰新房业务总监布朗(David Browne)对第一财经记者表示,都柏林房价自2012年初触底以後开始稳步上升,年均涨幅达8%;若考虑通胀因素,直到今年以来涨幅才有所放缓。

  爱尔兰中央统计局(CSO)数据显示,今年8月,都柏林住宅价格同比上涨6.1%,与2012年2月时的最低点相比,已累计上涨94.5%。

  就职於英国某知名房地产基金公司的Nina告诉第一财经记者,2008年金融危机造成了爱尔兰房地产开发商持续数年的资金短缺,无力兴建新房,同时爱尔兰人口保持持续增长,导致房地产市场严重供不应求。

  “在2012-2013年左右,爱尔兰经济逐渐复苏,当时是最佳投资期,我们公司正是在那个时候进入都柏林房地产市场的,”Nina说道。

  布朗表示,都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加,主要以自住的家庭式住宅为主。据他透露,当前都柏林市面上每套新房(含期房)均价为46.7万欧元,每平方米均价约6000欧元,其中最贵的是邓莱里-拉斯当区超过60万欧元。

  Nina告诉第一财经记者,她有一位朋友,2014年花费几百万欧元在都柏林郊区投资了一家拥有100多个房间的小型酒店,目前经营状况良好,不计房价上涨,仅每年的租金回报率已超过了5%。

  “在过去两年,大量的中低端楼盘(包括社会福利房)进入市场,拉低了都柏林的均价。根据地区不同,新房价格平均要比二手房高出15%,”布朗说。

  梅林资本集团(MerrionCapitalGroup)的首席经济学家麦奎德(AlanMcQuaid)认为,都柏林房价上涨的主要原因是供不应求,这一现像已经持续多年,并且不可能在一夜之间得以修正,因此房价很难停止上涨。

  人口红利是核心因素

  都柏林房地产市场的供不应求与当地人口红利密切相关。爱尔兰中央统计局数据显示,该国当前人口约485万,较10年前增加了35万,预计到2040年,爱尔兰人口将达到575万。

  爱尔兰是欧洲人口最年轻的国家,25岁以下人口占总人口的三分之一,34岁以下人口几乎占总人口的一半,而爱尔兰近40%的人口生活在都柏林及其周边地区。都柏林对爱尔兰人口的虹吸效应,除了由於它是首都之外,还因为都柏林有着“欧洲矽谷”之称。

  普华永道在报告中提到,世界领先的科技公司正在都柏林“快速扩张”,这是为什麽这个相对较小的城市,在欧洲房地产投资前景中排名靠前的原因。

  谷歌欧洲总部位于都柏林

  11月8日,脸书(Facebook)宣布计划扩大在都柏林的办公室区域,使办公面积翻两番,让该公司在当地的员工人数增加一倍以上。脸书目前在爱尔兰雇用了4000名员工,但仍然不如苹果和谷歌(Google),这两家公司在爱尔兰各自拥有6000名员工。

  大量且质优的工作机会刺激了不少年轻人来都柏林学习丶工作和生活。李敬利对第一财经记者表示,相对於爆发式的人口增长速度,新屋建成速度远远无法满足市场需求。

  Nina对第一财经记者表示,在英国脱欧之後,爱尔兰将成为欧盟唯一一个主要语言为英语的国家,因此有不少投行及其他金融机构选择把欧盟总部搬到都柏林,包括中国银行也於2017年6月在都柏林设立了分行。

  “经济复苏之後,不少爱尔兰人选择回到自己的祖国。近年来,去爱尔兰留学的数量也有所增加,其中包括不少来自中国的留学生。这些因素都直接推动了房价,”她说。

  据悉,目前约有3000名中国留学生在爱尔兰留学,其中大部分都在都柏林。较为知名的大学有圣三一学院(Trinity College)丶都柏林大学(UCD)和都柏林城市大学(DCU)等。

  每年租金回报7%-10%

  世上没有只涨不跌的资产。都柏林的房价已连续快速上涨了5-6年,未来空间还有多大呢?

  三大评级机构之一的标准普尔今年9月发布的预测报告显示,爱尔兰的房屋供应量正在追赶需求量,预计未来三年内的房价增长将有所缓解。2018年的房价增速为9.5%,2019年放缓至8%,2020年为7%,2021年为6%。

  爱尔兰最大房产网站Draft.ie的数据显示,都柏林的房价几乎已恢复到了金融危机之前的水平,当前有5000多套房产在售,数量同比有所增加。

  Nina对第一财经记者表示,房产投资周期通常为10年左右,现在已进入中後期。她所在的基金公司当初投资都柏林时设定了5年的投资期,已全部退出。

  Nina认为,“现在的投资机会肯定没有前几年那麽好,但如果有刚性需求,比如孩子在当地上学,仍然可以考虑。”

  保守估计,未来几年都柏林的房价仍将保持每年3%至5%的上涨,取决於当地市场的供求水平。都柏林房产仍十分具有吸引力,尤其是其超高的租金回报比率。据统计,都柏林房地产每年的租金回报率在7%-10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。


  

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