有关英国交通对英国房子价格有影响吗?

2019-01-21 14:14   来源:未知 责编:admin

  近些年来,英国房产吸引了世界各地的高净值人士前来投资。那么,在英国买房最关注的是什么呢?对投资者来说,买房关注主要问题就是地段和交通。接下来让环业投资IP GLOBAL带大家一起往下看!

  交通好的地方,哪怕离市中心比较远也不怕,乘坐地铁/火车,在1个小时之内能够到达市中心的地方,都不愁出租也不愁卖。而且因为不在市中心,价格也会相对低。如果你家门口新增了一个公交车站,感觉对房价啥的没什么影响。但是如果你家门口增加了一个地铁站,那么房价就会蹭蹭蹭地涨,伦敦的伊丽莎白线就是最好的例子。

  

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  从2009年5月开始到目前建设铁路沿线的平均房价增幅为66%。伦敦一区外涨幅最高的三个区域为Forest Gate,West Ealing 和Hanwell。交通和房价有着千丝万缕的联系,我们来具体分析一下:

  1.要近但不要太近

  如果生活在大城市,比如伦敦,交通对房价的影响特别明显。Nationwide数据显示,同一个地铁站,平均来说,距离500米处的房产要比距离1500米处的房产贵10.5%。就目前伦敦的平均房价水平来说,这10.5%就是平均相差了5万英镑!所以,如果是你,你是愿意省5万镑多走1000米,还是希望多出5万镑住的离地铁站近一点?

  这每个人的选择可能不一样,不过有一个英国人是这么算的:

  假设他走路比较快,速度是每小时6千米,其实多出的1千米,只需要步行10分钟。 每天上班+下班,多花了20分钟在走路上,每周多花了100分钟,每年多花了80小时。

  说实话,每天步行20分钟,一方便有利于身体健康,另一方面还省钱了,以平均的贷款利率4%来看,如果你买了距离地铁站500米的房子,多贷款了5万英镑,每年要多还2000英镑的利息。 这么算下来,对他来说,上下班每走一小时路不但锻炼身体,还可以赚25镑~ 毕竟,省了就算赚了。

  而且,用来还贷款的钱都是税后收入,这个收入其实被收取了20%-40%的所得税。加上这些的话,认为上下班走这段路,大概相当于每小时挣35英镑(如果按照税前工资算的话)。

  所以这个英国人自己觉得,如果他年薪在6万镑以上的话,自己省下时间去工作每小时赚的更多,宁可住近一点少走路…

  当然,他这也只是他自己的考虑,每个人的工作性质都不一样,不能简单的按这种小时比较来计算。说不定有的人就是不喜欢走路,就要离地铁站近呢。 何况英国天气变化大,晴天走上15分钟跟下雨大风天走上15分钟,这感觉相差可大了。

  伦敦房价和交通的关系是最典型的,除此之外,其他大城市也很明显:

  格拉斯哥有着除了伦敦以外最大的城铁线,距离车站500米内的房产要比更远的房子平均贵6%。曼彻斯特距离车站500米内的房产要比距离更远的房产贵4.6%。2016年,伦敦交通对房价影响研究报告显示,地铁线Jubilee的延伸线直接让周围房价飙升了50%,DLR延伸到Woolwich,也让周围的房价上涨了超过20%。距离车站不能太远,但也不能太近,紧挨地铁站的房子,价格也不好。 原因显而易见。交通对房价的影响大小,有着这一个关系:

  1)通常来说,距离车站400-800米的范围,车站对房价影响最显著。

  2)从车站能抵达上班族工作的地方越方便,房价就越高。比如从这个站出发能够5站直达伦敦市中心。

  3)这个车站对整个区域的影响越大,房价就越高,比如交通枢纽,越多地铁经过的地方。

  此外,住在车站周围的人群种类也直接影响房价。比如,周围住的多是自驾出行的人,地铁站等交通对房价的影响就比较小,如果周围多是平时搭乘公共交通,周末才自驾出行的人,地铁站等交通对房价的影响就比较大。

  2.不仅仅是在哪买房,关键是什么时候买房

  今年4月,报告展示了基建投入对当地房价的影响。比如,铁路的延伸和地铁线路扩张的消息一出,沿线的房价都会涨一波。

  报告显示:“基建的投入,比如交通的改善会推动当地房价上涨。但是房价涨价的时间,跟这条交通线本身的关键程度有关。

  以伦敦Jubilee线的延伸为例,延伸只是方便了那个区域的一部分人,到了延伸线完工之后,周边房价才开始上涨。

  而对于Crossrail 1 伊丽莎白线,因为这条线对于伦敦全城的影响更为重大,运输旅客量更大,需求更大。 在整条地铁线还在修建的过程中,沿线车站附近的房价就已经开始涨了。

  3.新建楼盘与基建

  调查也发现,交通线的改善,会刺激开发商在附近开发更多的新楼盘。

  很多选择搬家的人都愿意搬到新建交通沿线的地方,一来方便,二来房价相对低,三来日后升值潜力大。随着购房需求量增大,也吸引来了开发商,增加了在车站附近开发新楼盘的投入。 近年来,很多人选择在伦敦交通便利的通勤区居住,这也是开发商开发铁路沿线的原因。而区域新房增加,也侧面推高了当地的房价。

  在过去两年,距离伦敦市中心车站,通勤时间在19-39分钟的交通客流量增长幅度最大。这些地区沿线的二手房房价也在过去五年时间里涨幅最大,平均达到44%,远高于英格兰和威尔士的20%。

  很多房价长得快的地方都是原本房价相对较低的地区。比如HS1高速铁路沿线,Luton,Ebbsfleet和Apsley,这些地方因为距离伦敦市中心并不近,房价相对低,但交通便利,是非常不错的通勤区,因此很多在伦敦买不起房的年轻家庭都搬到了这些地方,从而推动当地房价上涨。

  4.通勤区

  很多不是伦敦传统通勤区的地方,近年来因为交通条件和基础设施的改善已经成为了新的通勤区,房价也不断上涨。比如相关数据显示,伯明翰新街New Street火车站的升级,2015年至今,直接增加了33%的火车载客量。同时,火车站周围2km之内的房产,在五年内上涨了44%。除了伯明翰,Rugby,Coventry和Long Buckby这些地区通勤地带的房产,五年内分别上涨了35%,46%,67%。

  接下来,我们看看伦敦,英国国家统计局数据显示,30多岁的伦敦客离开伦敦的数量在过去5年里上涨了27%。当然,他们并没有完全离开伦敦,而是搬到了伦敦的通勤区居住。

  之所以如此,一方面是通勤区的房价相对便宜,可以买一个相对大一些的房子适合一个家庭生活,另一方面,这些地方乘坐轨道交通可以轻松抵达伦敦市中心。而英格兰中部Mildlands 和北部的地区,房价的上涨主要与工资上涨相关,因此相对伦敦房价较低,未来几年还会有房价继续上涨的空间。

  5.伊丽莎白线

  伊丽莎白线预计2019年12月全线开通,届时,伦敦整体的轨道交通承载量将提高10%。

  火车可以从西伦敦的Reading,希思罗机场轻松抵达帕丁顿,邦德街和利物浦街。还会继续向东到新兴金融中心金丝雀码头,Essex。整个伊丽莎白线共有41个站点,其中10个站点是全新建立的,可以缩短交通时间。比如,从伦敦帕丁顿到利物浦街,原来需要23分钟,现在只需要10分钟!

  尽管目前还没有全线开通,但伊丽莎白线对房价的影响是非常大的。伊丽莎白线的运营将会让超过150万人能生活在45分钟抵达伦敦市中心的中心圈子里。其中,Reading,Swindon是伊丽莎白线上获益最大的几个地区。

  Lloyds银行的研究表明,2015年到2017年,在伊丽莎白线车站附近的房产,平均房价上涨了39%,而沿线经过的地区房价平均只上涨了23%。也就是说,车站附近的房子,要比整个区域的房要多涨16%。

  6.火车班次与房价关系

  有时候,单单靠近火车站是不够的,火车班次也是一个非常重要的因素。

  国家地产中介组织的负责人Mark Hayward表示:今年5月,《2020年铁路计划书》一出,一些被减少班次的通勤小镇,房价降了15%。在这份计划书中,有些站点的火车班次减少了多达40%,最惨的是伦敦周围的一部分通勤小镇,包括Preston Park, Leagrave East和Filtwick,这些地方超过三分之一的班次被减去了,预计房价也会降低10%-15%。

  同样道理,火车班次增多,也会推高房价,谁不想住在一个更方便,班次更多的车站周边呢。

  今年3月,伦敦Thameslink成为第一个采用自动火车运行系统的主要轨道线路。

  这个系统将增加轨道交通运营的班次,在高峰时期,可以达到每2-3分钟一趟,这个频率是英国轨道交通绝无仅有的!预计未来几年,无人驾驶技术将在英国主要的繁忙线路上使用,这也意味着,更多的购房热点即将诞生。

  交通是投资者买房最最关心的要素之一。要时刻关注铁路线路的的新建与延伸,以及新的通车班次,因为这些都对房价有着至关重要的影响。房价涨幅最大的一段时间集中在铁路线路即将完工和完工以后。以上这些建议供大家参考。

  

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