【英国房产投资】IPG详解英国买房的“交换合同”

2019-01-23 11:18   来源:未知 责编:admin

  近些年来,我国越来越多的人们奔赴英国房产市场进行投资。但是在英国买房中有一项是“交换合同",对于中国买家来说,交换合同意味着律师发来的一个超大压缩文件,里面一大堆英文材料,读起来毫无头绪。今天环业投资(IPG)小编就具体聊聊在英国买房 “交换合同” Contract Exchange 这个重要的步骤。

  由于大部分读者都是买期房公寓 Off-plan,所以这里我们介绍的交换合同,是买租赁产权的公寓期房的情况。也就是,卖家是开发商,房子是租赁产权,交房在几个月甚至几年之后。首先说一下,在英国买期房公寓,选好户型之后,要经过以下的四步:

  

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  Reserve 预定

  通过交纳订金,锁定要买的单元,这是选好房子马上就要做的一步,预定了的单元会在开发商的销控系统中被锁定,这样就没法再卖给其他的人。一般订金是几千镑,直接支付给开发商,订金相当于押金,不是额外的费用,一般会在第一笔房款中扣除。但是如果交了订金后,由于买家单方原因终止交易,比如突然改主意了,这笔订金就有可能不退了。

  也是我们今天会重点讲的,这一步通过买方和卖方交换正式的合同,确定交易的合法性。这一步通常发生在交订金后的一个月内,交换合同需要买家支付房款的10%减去之前的订金。

  Stage Payment 交房前分期预付款

  大多开发商会要求在交换合同后、交房之前这段时间,分一次或几次缴纳更多的预付款,各个开发商的物业对预付款比例要求都不同,一般伦敦要求交房前支付房款总额的10-30%。伦敦外的其他投资热点,比如曼彻斯特、利物浦,公寓总价比较低,要求的预付款比例会高一些。

  Completion 完工交房

  完工交房,买家支付余下的房款,收房拿钥匙。另外,贷款申请,一般需要在交房前3-6个月提交,太早提交,银行是不会受理的。

  交换合同 Contract Exchange

  是在英国买房的重要节点,房子的所有权通过书面形式从卖方转向买方,购房交易从此开始受到法律的约束和保护。

  对于海外买家来说,这也是最迷糊的一步,因为房屋交易是依照英国法律操作,所有的文件,都是英文,而且文件使用专业模板和术语,即使英语好的读者,看起来也很烧脑。

  谁来交换

  虽说交换合同的主体是买卖双方,也就是购房者和开发商,但真正交换手续从来都是通过律师操作的。也就是咱们作为买方会有自己的律师,开发商作为卖方也有自己的律师,交换合同,是两边的律师代表各自客户进行。

  所以,一旦预定好房子之后,你的中介应该在几天内尽快给你推荐买房律师,帮助你通过律师的反洗钱调查,正式确定你和律师的委任关系,这样律师才可以开始为交换合同做准备。

  交换的是什么

  交换合同,需要客户签署的合同是两份,一个是 Lease 租赁契约,另一个是购房合同英文叫 Agreement 或是 Contract 。

  1. Lease 租赁契约

  你可能会问,买房为什么签租赁契约呢?之前提到过,英国的土地产权主要有两种,一种是永久产权(Freehold),即所有者永远拥有这个物业,另一种更加常见的是租赁产权(Leasehold),拥有者在很长时间内以租赁形式拥有这个物业。

  所有的英国公寓,都是租赁产权Leasehold,一般新建公寓的租期是250年-999年,所以买个物业,从法律意义上说,相当于用一笔购房款 Premium,购买了未来几百年内,以极低的价格租赁这个房子的权利,一般一年几百磅。

  所以要签的租约 Lease , 也就是对以上的租赁关系做出的细致规定。比如租赁关系的起止日期,地租的金额,以及房东和房客的义务,比如房东需要维护公共设施,房客需要按时交纳地租并保持房屋完好等等。

  用白话解释一下租赁合同Lease 里面的几个重要元素

  ◆房东 Landlord:这片土地的永久产权拥有者,一般就是开发商

  ◆房客Tenant:也就是购房者

  ◆奖金 Premium:就是购房款

  ◆地租 Ground Rent :房客向地主每年缴纳的租金,这里的租金是象征意义的,根据房子面积大小不同,一般是300-500磅/年。

  ◆Term 租期:一般是250-999年 ,每个楼盘的租期不一样,一般伦敦的999年比较多,伦敦以外的城市250年比较多。

  2. 购房合同 Agreement 或是 Contract

  另外要签的一个,是购房合同,有的文件名叫 Agreement,有的叫Contract,猛一看内容和Lease有很多重叠,但是作为购房合同,这个文件的重点是针对买的这个房子本身,对买卖双方权利义务的细致约束。

  比如房子的面积、价格、卖方什么时候交房、买方什么时候付款,买房延迟付款会怎样,卖方交房不符合标准会怎样,等等。

  解释购房合同里面的几个常用概念

  ◆Short/Long Stop Date最近/最远交房日期: 期房销售材料里面给出的交房时间,都是预估,毕竟施工期间很多事情都可以影响进度。合同里面,一般会有两个日期,一个叫 Short Stop Date 最近交房期, 另一个叫 Long Stop Date 最远交房截止日期,在这两个日期之外太早或者太晚交房,开发商都要承担责任。

  ◆Contract Rate 合同利率: 如果一方延迟付款,需要对延迟的付款支付一定的利息,这个补偿性质的利率规定在合同里,就叫 Contract Rate合同利率。比如买家房款晚交了2个月,开发商就有权利要求买家为这笔延迟的付款按照规定的利率支付两个月的利息。Contract Rate 现在一般是一年4%+基准利率。

  ◆Assignment 转让: 交换合同以后,房子就是买家的了,如果需要在交房之前把房子卖出去,就是所谓的转让楼花,英文合同里对这部分规定统称 Assignment。大多数开发商至少会允许买家转让合同一次,如果有打算在交房前出售房子的买家,留心一下合同中对这部分的规定。

  合同里面的术语太多,没时间全部列出来,有问题的读者,欢迎扫描微信二维码,一起探讨。

  刚才说到,交换合同的时候,律师会发来一大堆的附件,除了上面解释的两个要签字的文件,还会有一大堆材料,这些文件,一般都是在交换合同之前,律师代表你对房子的合法性和宜居性做的调查结果。

  Pre-contract Searches 律师的功课

  一般Contract 和 Lease 都是开发商的律师起草的,而且对于一般的新房公寓,这些文件的模板都是不变的。那你就会问了,我的律师都做了啥呢?

  律师做的功课,很大的一项,就是 Pre-contract Searches 交换合同前的调查, 这也就是为啥交换合同的时候,你会收到一大堆文件。当然,除了交换合同相关的工作,律师还会全程代表你付款,交房后代你缴纳印花税,完成土地产权注册,并在申请贷款的时候做你的法律代表。

  Pre-contract Searches 交换合同前的调查,有点像生意场上的尽职调查,就是在客户签署合同之前,为客户检查这个交易是否有值得担心的“陷阱”。由于各个物业本身情况不同,各家律师的服务风格也不一样,所以每家律师发来的功课都不一样,但新房基本上都是下面的几个情况

  ◆开发商是否是对土地有拥有权和开发权

  ◆要签的文件里是否有不合理的规定

  ◆房子周围的环境是否宜居

  ◆房子的排水系统是否符合标准

  ◆房子所在区的教堂维护要不要业主掏钱

  为了怕客户看这些东西凌乱,律师会把以上这些东西写成一篇总结,就是 Report on Title,这里面归纳了律师所进行的调查工作和以及对要签文件的大致阐述,这份文件里用的英语比合同里的好懂。

  在交换合同之前,你的律师会让你把10%的房款打入他所在事务所的账户,有了你的钱和你的同意(一般需要你邮件正式回复同意交换合同),你的律师就可以为你开始正式交换合同了。

  交换合同大多是买卖双方律师通过录音电话核查两边要签署的文件是一样的,之后,买方律师将你的房款交给卖方律师,或是同意在某一时间点转移给卖方律师。

  交换合同以后,就代表这个交易受合同保护了,任何一方违约,都会受到制裁。

  如果交换合同之前,你单方面放弃交易,损失的可能只是几千镑的订金,但是交换合同之后,因为自己的原因退出交易,损失就很可能是10%的房款。

  而开发商如果在交换合同之后不打算卖给你了、交房晚了、交房不符合规格了,也会受到制约。

  

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