经济学家教你怎样用租金指数衡量房产市场健康

2019-02-13 16:48   来源:未知 责编:admin

  房屋租金的变化要比销售价格快得多,因此可以更好地衡量市场的健康状况。在为一处房屋定价时,卖家往往需要考虑多组数据。其中,最为常见的是同类物业的销售价格和销售周期。但房地产专家指出,当地市场的租金数据——包括出租价格和签约速度——对卖家而言也大有裨益。

  总部设在密苏里州圣路易斯的金融公司Edward Jones投资分析师内拉·理查德森(Nela Richardson)说:“作为经济学家,我们经常通过租金数据来判断市场的基本面是否运行良好。”业内人士表示,这在人口稠密且居民租房比例较高的城市尤其如此,或者在聚集大量外来工作者的地区也适用,因为这类人群更倾向于先租房后买房。环业投资IPG专家建议物业买卖双方关注当地租金走势。

  

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  租金也能成为楼市主要指标

  据房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller),估价人可以使用三种方法来评估一处房产的价值。其中一种是收益法,即通过投资者赚取的租金预估房屋价值。米勒还负责撰写美国多地的房地产市场报告。

  但他解释道,物业的类型和所处的位置是决定这种方法能否有效评估房屋价值的重要因素。

  他说:“您需要弄清楚什么推动了市场需求?”

  米勒举例称,收益法可能适用于一个拥有大量度假住宅且租房相对容易的社区。然而,在以自住业主居多、出租房源十分有限的地区,这种方法便难以发挥作用。

  除此之外,这种方法在吸引大批非本地工作者的城市也能奏效,外来从业人员通常选择先租房后买房。据房地产经纪人,在西雅图或旧金山等地,市场可能因一家新上市公司的进驻而发生转变。

  在这种情况下,房价不再是预示市场变化第一指标。

  美国房地产商协会首席经济学家兼研究部高级副总裁劳伦斯·尹(Lawrence Yun)表示,更具实时性的租金数据却可以很好地衡量市场动态。

  他说:“相比于房价,租金的响应速度要快得多,而且能更好地反映当地经济状况。我认为租金是衡量市场总体形势的先行指标。”

  尹还指出,某个社区的租金上涨意味着住房短缺。

  他补充道,“当该地区出现住房短缺时,房价将被推高。”

  理查德森称,租金上涨表明租户对该社区的需求增加,这或许意味着卖家可以争取到更高的价钱。

  相反,如果一个地区的租金下跌,很有可能房价也在下跌或即将下跌。

  理查德森说:“当市场走向疲软时,您可能无法获得与六个月前卖房的邻居一样的价位。”她补充道,“总而言之,租金是值得卖家参考的另一项‘重要证据’。”

  投资型买家更关注租金走势

  根据数据供应商ATTOM Data Solutions 1月10日发布的《2019年房租可负担性报告》(2019 Rental Affordability Report),美国59%的人口所在地区的房租可负担性高于房价可负担性。

  此外,在美国人口最多的18个县,以及人口超过百万的40个县中的37个县,租房比买房更实惠。

  其中包括洛杉矶、休斯顿、芝加哥、圣迭戈和凤凰城,以及迈阿密、纽约、西雅图、拉斯维加斯、圣何塞、旧金山和波士顿等城市。

  房地产门户网站Redfin首席经济学家达里尔•费尔韦瑟(Daryl Fairweather)也推荐使用收益法来评估房屋价值。举例来说,对于一处售价100万美元的住房,租金可能为每月3500美元。如果按30年计算,租金总收入将接近130万美元,所以卖方在制定销售价格时可将投资者的潜在收益考虑在内。

  费尔韦瑟解释道,“如果您发现一处同等面积的房屋每月租金高于按揭贷款,那么您可以把房屋卖给打算购房出租的投资者,从而谋求更高的利润。”

  相反,如果租金低于每月贷款额,就不会有太多的投资型买家对您的房产感兴趣。

  她说:“但如果租金远高于按揭贷款,那么意味着您很容易找到买主或者打算将其买下出租的投资者。”

  费尔韦瑟特别提到了西雅图市场,大批外来科技精英对当地的出租物业需求极大,因为他们眼下并无购房打算。不断涌入的非本地工作者推动了房价和租金上涨,并吸引不少期望从中牟利的房地产投资者。

  尹说:“几年前,电商巨头亚马逊着手在西雅图进行大规模扩张,先是租金水平迅速攀升,随后住宅价格也开始上涨。这表明当地的经济增长非常强劲。”

  尹解释道,“如果投资者发现租金增长快于房价,那就意味着他们是在打折购买房屋。因此,投资者会重点关注租金和房价走势之间的差异。如果某个市场的租金持续上涨,但住宅价格却停滞不前,这在投资者眼中正是逢低买进的好机会。"

  与此同时,高昂的租金也为房主提供了多样选择。他表示,如果一处住房能获得可观的租金,那么房主可以将其作为投资型物业继续持有,或者转售给他人大赚一笔。

  如今,“亚马逊效应”已然成为弗吉尼亚州和纽约房地产投资者和专业人士探讨的热门话题。去年11月,该公司宣布将在水晶城和长岛市两地设立新总部。虽然纽约房地产经纪人表示,这对当地房价的提升作用是一个渐进的过程,但他们发现投资者对皇后区和曼哈顿的兴趣有所增加。

  多功能住房具备定价优势

  费尔韦瑟和理查德森均表示,“短租平台Airbnb的助推作用”不容忽视。毫无疑问,多功能住房——比如附带额外客房或后院小屋——的业主在定价时更具优势。

  费尔韦瑟说:“如果一处物业位置优越,如靠近海滩或夜生活场所,有人可能会看中它的短期租赁价值。”

  她建议业主着力宣传房屋的特殊空间,无论是独立的套房,还是当前被用作办公室的区域,因为这都将向潜在买家传递一个信号,即该物业能够创造额外的收入。

  理查德森称,周边物业在Airbnb上的租金价格也值得参考。通过查看短租平台的数据样本,可以计算出该房产作为出租物业所能带来的收益。

  她说:“适合短租的多功能物业通常可以为投资者提供更高的利润。不可否认,住房的用途可谓是多多益善。”


  

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