2019年澳洲房市是有序调整还是断崖式下跌?

2019-02-15 16:19   来源:未知 责编:admin

  经济学有这么一个说法:市场生命周期规律往往呈现抛物线式的发展,各种因素相互制约和平衡,推动市场经历着一个又一个相似的波峰和波谷。

  房地产市场也是如此,专家曾描述一个房产周期大约是7年。

  而实际上,从2000年以来,澳洲的房地产市场已经过了好几个周期,例如:2008年的3月至8月(房屋均价下跌6.1%);以及2010年10月至2012年5月(房屋均价下跌7.4%),都是变化的大周期阶段。

  2018年澳洲的住房市场,面临各种各样的麻烦:监管机构“反应过度”,皇家委员会的调查,银行信贷紧缩,市场需求疲软,上市房源过多等等。

  

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  这听起来有点可怕。真的是这样么?

  任何市场都不是单一的,房产市场也是如此,从数据上看,澳洲不同区域的情况差异很大,悉尼和墨尔本的情况与珀斯,阿德莱德,布里斯班或霍巴特的情况也大不相同。

  2011年至2017年间,悉尼的房价上涨了约75%,而墨尔本的房价上涨了55%,相比之下,珀斯房价下跌了2%。

  一些分析师认为,过去几年房价高速增长,是投机、债务推动的房价泡沫表现。

  就业和人口增长强劲,而住房存量相对不足,不少城市落后的交通基础设施,也让人们寻求靠近城市中心的住房以减少通勤时间,同时有吸引力的租金收益率,也进一步支撑了增长需求。

  那么,近期价格下跌原因是什么呢?

  住房投资者需求减少,是一个重要驱动因素,随着众多大型公寓楼的完工,供应大量增加,进一步使得供需不平衡加剧。

  还有一个被反复提及的重要原因,则是监管机构为冷却增长而采取的蓄意策略。

  更严格贷款规则,极大地抑制了银行迅速批准贷款的能力,也使得潜在购买者更难以获得批准,或减少获批借款金额。

  通过在2017年对仅利息贷款实施30%的限制(在寻求最大化负杠杆税收优惠的房产投资者中,这种贷款无疑很受欢迎)。

  APRA认为,历史将表明这些策略经过深思熟虑,有效抑制了更高风险的抵押贷款比例,同时,平衡了传统抵押贷款和家庭收入增长比例。

  皇家委员肯尼斯·海恩将提交的报告会是大家关注的重点。

  另外,与住宅房产相关的潜在税收变化的不确定性,也使投资者放慢了脚步,在今年联邦选举结果出来之前,市场需求持续放缓,也不足为奇。

  财政部长Josh Frydenberg近期表示,政府希望信贷继续以公平的条件流向所有消费者。

  2019年房地产市场预测

  根据Domain House Price报告,对比网站Canstar对近2100人进行的一项调查发现,尽管全国房价中位数去年下跌了6.5%,但仍有五分之二的人仍在预期房价上涨。

  NAB所统计的消费者对于2019年房价市场预测结果

  Westpac Group的 CEO Brian Hartzer认为,部分市场价格可能经历进一步下跌,而这是有序调整而不是泡沫破灭,到目前为止,监管机构和银行的管理状况相当不错,房地产市场仍基本健全,现阶段的调整无需过于惶恐。

  Brian Hartzer表示,在经历了六年强劲增长到2017年之后,房价周期将会放缓,这对于经济来说是正常、健康的。

  前几年价格上涨,对于新入市购房者来说,可负担性需要进一步改善,较低价格意味着住房市场对于有住房需求的人有更多选择空间。

  住房是一项长期投资,即使现今市场行情不好,对于几年前已经投资的人来说,也不会有太大影响。

  他认为,尽管未来存在诸多不确定因素,但经济仍保持稳健,GDP增长率为2-3%,人口增长合理,银行资产负债表强劲。

  KPMG澳洲经济学团队最新建模分析

  毕马威经济学团队在最新的建模分析中,增加了最新数据(截止到2018年底),并充分考虑了未来几年可能产生重大影响的变量。

  房屋价格与住宅存量、人口和住宅房产投资者贷款相关的变量之间存在长期关系。

  也就是说,随着时间的推移,房价往往会回归到长期关系所倾向的均衡,但短期内的震荡会冲销或加强这种向长期均衡回归的趋势。

  他们预计,悉尼和墨尔本的房价在本财政年度将会继续下跌并触底,并会在下来两年内,经历停滞和再次上涨。

  NAB首席经济学家艾伦奥斯特先生则表示:“不少消费者并不打算购买或出售,但是超过两成打算要翻新。我们预计墨尔本和悉尼的房价分别下跌7%和5.6%,房价将出现15%左右的峰谷下跌。”

  Canstar 金融服务集团执行官Steve Mickenbecker认为,进一步下跌更为可能,特别是在悉尼和墨尔本。

  AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver预计,悉尼墨尔本的房价将再下跌15%。瑞士信贷预测悉尼和CoreLogic的研究负责人Tim Lawless则将其预测调整为悉尼和墨尔本的18%至20%的下降。

  住房信贷增长已从2015年的约7.5%下降至2018年的4.9%左右。

  关于皇家委员会的审查让银行害怕放贷的看法,Brian Hartzer认为,事实并非如此,即使在经济低迷时期,Westpac有足够的资金来确保继续满足消费者、小企业和商业企业的借贷需求。

  而银行与监管机构更紧密的合作,对客户信息审查更为严苛,增加评估费用类别数量,的确减少了客户可以借入的平均金额,同时在短期内增加了借贷者获得贷款的时间和成本,但银行也表示随着磨合期过去,下来会更加顺畅。

  不过对于小企业来说,的确产生了很大冲击,更复杂的现金流和费用使得更难以满足这些企业的要求,银行也表示已向监管机构和政府提出此问题,并正在努力寻找解决方案。

  尽管存在挑战,但市场需求远未被扼杀,竞争还是会激烈。

  “对于想要购房的人来说,与其过多担心价格下跌,更明智的做法是确保自己财务规划和预算正确,并且争取获得贷款审批。”


  

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