德国房产投资—德国柏林缺乏住房,引发了激进的征用行动

2019-03-05 13:53   来源:未知 责编:admin

  飞涨的租金、大量移民以及新建筑项目审批缓慢,这些因素导致柏林越来越多的人感到沮丧,并采取了激进的举措。柏林的中左翼政府正在想方设法提供充足的住房。

  一项激进的举措是,呼吁直接没收拥有3000多套公寓的公司。这不仅打击了DAX 30指数成份股之一的Vonovia,也打击了ADO Properties和Akelius等知名度较低的地产公司。

  去年,德国dax指数成分股公司Deutsche Wohnen曾想在柏林东部的弗里德里希谢恩区(Friedrichshain)购买680套公寓,但遭到当地居民的强烈反对,他们认为这将推高整个社区的租金。

  来自柏林居民的阻力已经达到了这样的程度,以至于投资者不愿将资金投入该市的房地产,从而加剧了住房短缺。

  

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  市场研究公司Empirica称,面积在60到80平方米(645到860平方英尺)的公寓几乎翻了一番,从过去10年的5.27欧元每平方米增加到9.87欧元。根据Empirica的调查,柏林人现在平均花费41.3%的实得工资,而专家建议的这一比例为27%。(由于历史原因,大多数德国人,特别是大城市地区,租房而不是买房。)

  在房地产行业有一个简单的解决方案:建立更多的公寓。但施工许可只能缓慢而且经常有条件。管理柏林城邦的红绿联盟成员 - 社会民主党,左派和绿党环保党 - 呼吁在受欢迎的社区或更严格的法规中提供租金上限。包括前东德共产党在内的左翼党支持征收倡议。

  极端措施

  这是该行业的最后一根稻草。IVD房地产协会主席JürgenMichaelSchick表示,征收辩论在历史上,社会上和宪法上都是不可接受的,称其为执政联盟的彻底失败。

  开发商Instone Real Estate的董事总经理Carsten Sellschopf说:“征收辩论是危险的,最重要的是不会给新住房带来任何贡献。”他警告说,争议可能会陷入阶级斗争之争。

  Horst Seehofer是巴伐利亚保守派政治家,他的联邦内阁组合包括建筑,他觉得有必要进行干预并提醒城市联邦政府的基督教民主党人对“社会市场经济”承诺忠诚于他们的“市场”。

  征服运动的领导人之一Rouzbeh Taheri认为,德国宪法第51条允许财产国有化。这篇文章从未在德国的战后历史中得到应用,对于Taheri而言,这只是意味着柏林市政府不必处理任何联邦先例使用它。

  征收运动正在呼吁举行全民公决,尽管这样做不会对市政府产生约束,即使是出于支持征用的话。为了避免有人认为这属于幻想领域,Forsa最近的一项民意调查发现,44%的柏林人认为,拥有3000多套公寓的房东原则上可以通过补偿来获得补偿,而39%的人不会和休息拒绝发表评论。

  德国Akelius的负责人拉尔夫·斯潘(Ralf Spann)在柏林拥有14,000套公寓,他表示相信法治将在德国占上风。另一位经理抱怨说,征收倡议只是民粹主义的宣传。

  事实上,问题在于,已经拥有600亿欧元债务的城市如何支付该计划中包含的估计200,000套公寓。区域住宅房地产协会BBU估计成本为250亿欧元。

  该市一直在购买一些公寓,以保留某些街区的特色,并将其出售给住房协会。自2015年以来,已有39次抢先购买这种性质,涉及1,174套公寓。该市还在另外2,579套公寓中与投资者谈判可能违反他们购买房产的条件。

  住房协会本身一直不愿发挥自己的作用。柏林Mitte区抢先购买的三套公寓未售出,因为协会认为这是一个政治雷区。

  许多批评者都怀疑这种社区化战略是否有效。在先发制人的情况下,住房协会有义务支付原投资者协商的价格。但考虑到城市的租金控制,这个价格通常包括协会无法通过的租金增加。此外,接管这些公寓的社会影响是无法估量的,因为没有人知道谁目前住在他们中间。

  只有新建筑才能带来缓解才是行业信条。但即便是由该城市支持的住房协会,其目标是今年新增3万套公寓,但只有2万套是现实的,他们仍然需要处理缓慢的许可率。


  

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