短期VS长远,影响英国伦敦房价的因素都有啥?

2019-03-14 14:53   来源:未知 责编:admin

  在脱欧公投之后,原本一路看涨的伦敦房价也有了各种放缓的趋势。买卖双方都在犹豫,市场成交量下降,偶尔逼不得已需要现在卖房的卖家也在被各种砍价。 那么未来究竟会咋样?

  英国本土咨询公司Seed Property Consultants的CEO Raj Deb最近对英国房地产现状及未来的走势发表了自己的看法,我们来看看这位专家到底怎么看。“人们之前都有一种说法:人不可能完全孤立如小岛,每一个人都是大地的一部分,是整体中的一员。 然而... 英国就是一座孤岛,这里的土地资源太有限了。”Raj Deb表示。

  

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  总的来说,Raj认为现在英国正在经历一场房地产的危机,但对于明智的投资者来说,现在恰恰是把握机会的时候。出生率增长刺激下的人口增长、移民、处于低位的工资水平、政府投资不利、用地紧缺和脱欧,种种因素造成了现在英国房地产的复杂现状。即便如此,房价仍将上涨,但受到脱欧的影响,增长的速度预计会有所放缓。

  伦敦未来的住宅市场情况,可以从短期和长期两个角度看

  在短期内,有以下因素会直接影响到房价的变化:

  用地短缺。英国依然在实施保护绿带的政策(维持主要的绿化植被区域不允许开发)环保人士/机构和环境因素都限制了可开发用地的数量,尤其在人口密集,住宅紧缺的地区;这样一来,房屋的供不应求将在短时间内持续。

  人口趋势。人口在持续增长,但是住房面积并没有。人口的增长受到几个因素的影响:日益完善的医疗体系使得人口净增长率逐年增加;外来移民的增长同样加速了英国本土人口的增长。

  住房短缺。研究结果显示,英国至少每年需要新建24万套住宅才能满足日益增长的住房需求。而在2014年,仅有12万新建住房完工;而且政府的有限投资加剧了住房短缺的严重程度。

  处于低位的工资水平。2008年经济危机之后的低工资影响现在依旧继续。 现在伦敦多数人的工资水平还处于一个相对低的水平,这就意味着人们无力承担高额的房价。 人们开始从买房转向租房,在积攒了足够的财富之后才会考虑买房。这就给租房市场带来了极大的机会。

  脱欧。按照英国政府现在的节奏,脱欧要在2019年才真正生效,现在这个因素的影响还不明确。但无论脱欧与否,英国始终是一个很受欢迎的、宜居的国度。

  长期来看,未来十年内以下因素会对房价产生长期影响的因素:

  绿带计划和相关法律。

  再过10年,当现有的可开发用地被开发殆尽之后,人们会继续向政府呼吁允许使用更多的土地资源,这其中就包括了现在不允许开发的所谓绿带“greenbelt”的植被区。现在保留这些区域,也是当前政府出于环保和粮食种植等多方面考量。 以伦敦为例,现在下面这些绿带区的土地都还是被限制开发的。

  总之,未来十年内,越来越多的人会被迫选择租房而不是买房,从而推动房租水平的快速增长

  在未来的十年内,当现有土地不够之后,英国是否有可能会放松相关政策条款?相应地可建筑开发用地数量会有所增加? 这都是未来有可能影响房价的因素。而且就算开发,很有可能未来的房子会以密集型公寓的形态出现。

  住房短缺。未来10多年,人口持续增长的情况下,住宅短缺将持续。不管政府作出了怎样的承诺,未来住房供不应求的情况仍将持续;这样一来,未来20-30岁之间的年轻人仍和父母住在一起的情况会变得越来越普通。

  租房/买房。工资的增长幅度落后于通货膨胀的速度,这就迫使人们选择租房而不是买房。“Help to Buy”的政策的确帮到了一部分人,但要完全解决问题还远远不够。

  总之,未来十年内,越来越多的人会被迫选择租房而不是买房,从而推动房租水平的快速增长。并且,多余四个人住在同一套房子里的情况会越来越多;3-4层的小高层会变得普遍,而交通便捷程度将成为人们选择住房的重要考量因素。

  那么,这对投资者来说,意味着什么呢?

  对于明智的投资者来说,现在就是机会。但是,投资的方式和方法将会有很大的变化—投资何种户型、区位以及是否适合改建将成为投资人密切关注的因素。

  人口增长和住房短缺造成的供不应求将推升房价,对于投资者来说就意味着竞争的扩大。这样一来,高净值人群将倾向于选择能提供专业意见的公司进行房地长投资,而众筹、合资等合作投资方式将越来越多,毕竟房价的增长会逐步超越个人投资的能力范畴。

  同样,未来房屋的形态也会有所变化。大户型的房子会越来越多,第二个卫生间、停车位等将越来越普遍。单一的房间会越来越小,同样,花园也是。

  而伴随着房价的增长,房地产投资将优于其他大多数投资方式。然而,在利率逐步降低的情况加,人们的存款会逐步降低,这样也加大了房地产投资的竞争程度。

  总之,机会存在,但想要找到好机会,并且合理进行投资,会越来越难。


  

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