【房地产投资市场】英国退欧对房地产和英镑的影响

2019-03-22 15:43   来源:未知 责编:admin

  更多数人希望英国退欧的意愿反映在了公投结果上,然而未来的走势却难以预料。政治及经济不确定性正反映在货币和金融市场上。不稳定状态仍将持续。尽管对于经济的期望值不出意外地下跌,但与之前的经济衰退相比,英国经济基本要素仍保持稳固。

  伦敦办公地产使用者的需求将在近期处于低迷态势。但相比于之前的市场修正,空置率低和多样化使用者基数增加这双重因素将阻止租金大幅下跌。

  

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  虽然英镑贬值将吸引海外购房者需求扩增,尤其是中东投资者和亚洲投资者,伦敦高端地产却可能遭遇需求减弱

  英国酒店地产或受益于英镑贬值和旅游增长,且有可能扭转成本的影响。高端酒店资产对于任何价格修正的抵抗力相对不是那么羸弱。

  自从2008年经济危机之后,零售地产对于周期性和结构性的变化一直反应良好。零售消费虽非对任何消极因素免疫,但具备复原能力。关联性强且有弹性的零售地产将保持坚挺,但相对较弱的次级市场将受较重影响。

  另类地产市场的需求,如健康保健、教育及学生住宿市场将获得结构及人口变化的支撑。但另类地产投资市场或在短期内受影响。

  间接投资本可能在公投后售空,但随即复原。直接地产投资或暂停去吸收公投结果带来的隐喻。假设地产使用需求比起之前的经济衰退能够保持更佳状态,英镑贬值令海外投资者需求持续,退欧公投对于价值的影响将可限制。

  公投后政治不稳定因素集中爆发

  公投退欧的结果出人意料,政治遭遇极不稳定因素的一段时间将接踵而至。目前英国正准备迎接以为新首相,在野党蠢蠢欲动,而英国的弥补措施却尚处于疑问状态。

  就短期而言,焦点集中在《里斯本条约》(Lisbon Treaty)第五十条,即关于英国退欧进程的议案。一旦第五十条启动,英国退欧将进入限时两年的正式协商。然值得一提的是,该进程性不一定包含英国未来与欧盟的贸易关系。

  这或许解释了为什么现任首相大卫•卡梅伦(David Cameron)认为该问题只能由其继任者启动。延误在欧盟政界不常见,但能够让英国保留其位置直至解决内部问题。一旦第五十条启动,那么退欧进程将完全 取决于欧盟。英国退欧完全有可能通过独立途径进行协商,但目前其他欧盟成员国并没有这样的意向。

  经济担忧增长

  市场对公投结果的第一反应非常严峻,这并不出乎意料,因为公投结果本身就是出人意料 的。英镑对美元汇率大跌10%至30年新低。与此同时,富时指数下跌5%至6%,但6月28日有所反弹。更大幅的下挫体现在房地产投资信托公司、房屋建造 商和英国各大银行,同时一些欧盟国家的证交所数据下跌更甚于英国。由于投资者预测央行或将降息,英国的10年期国债首次下跌1%。

  7月1日,英格兰银行承诺筹资2500亿英镑缓解经济紧张,且暗示或将很快降息。6月27日,财相奥斯本在公投后首次露面,重申无论遭遇任何不稳定因素,英国经济根本将保持坚挺。他还重申,英国退欧的公投结果将驱动增税和支出削减。

  房地产市场影响

  地产使用者的需求或将与经济增长和商业期望的下滑同步削减,金融服务和制造业等部分板块或也受到不同程度的影响。要在数量上重新取得一些作为将需要一些时间,但由于供应量紧张,租金所受影响有限。

  从短期到中期,投资者情绪将进一步削弱受抑制的资金流动。未来两年资本价值的调整适应或走向消极,在面对修正时,伦敦市场将成为最羸弱的部分。

  尽管降息在即,住宅市场或将冷却,但任何修正都将是温和的。高端伦敦住宅价值已经历了一些向下的调整,或在一定程度上受益于如今的货币贬值走势,不过其它的一些逆风走势也将存在。住宅交易量或呈现出更显著的下滑。

  就房地产市场而言,起初的修正或是最为严峻的,随后将因为机遇重现而迎来一个转圜,而英镑贬值带来的益处正在显现。房地产市场的发展更多地取决于投资者情绪、欧洲的相关定价及其与英国的新协商进程。

  地产使用者观点

  消化、咨询与计划

  企业型地产使用者目前正处于消化、咨询和计划阶段。不少企业在公投前就明确表示支持英 国留在欧盟,地产企业管理层如今正忙于评估和复查CRE贷款策略。更大规模的组织在数月内一直产生偶然规划,但任何潜在的战略性迁移决策不大可能在欧盟与 英国协商出更稳定的结果之前订立,互联贸易、法律及运营决策也是如此。

  不确定因素与犹豫不决

  市场、货币和股价动荡,再与退欧政治结果有关的固有复杂性结合,将导致不少企业愈发犹 豫和谨慎。如此谨慎将影响到投资情绪、企业投资水平乃至就业。一项面向1000名企业主管的IOD调查显示,英国公投退欧之后,四分之一的企业冻结招聘, 但也有三分之一的企业表示原有的招聘计划无任何改变。逾三分之一企业计划减少投资计划。

  各行业所受不同影响:英国各行业所受退欧影响同样大有不同。股市面临的不稳定因素从一 开始就加诸于金融服务业。关于英国金融服务机构在欧销售服务或从伦敦向欧元主导机构交易,英国与欧盟任何关于“通行证”权利的协商都将在长期内对金融服务 机构的选址和投资组合战略产生巨大影响。这些决策无法再短期内完成。

  灵活性将变得更重要

  对于寻求交易的企业,灵活性变得越来越关键。仲量联行预测,租赁协议将愈发能够适应企业所要求的更大灵活程度,使得企业型地产使用者能够应对政治及外交形势的变化。


  

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