泰国大选对泰国房产投资有何影响?

2019-03-28 16:58   来源:未知 责编:admin

  2019年,虽然各方都在看好泰国房产,但是泰国住房市场仍面临诸多挑战,包括经济复苏的连续性、民间尤其是低收入者群体的购买力疲弱等问题,还有众多外在因素,如3月底泰国大选、4月贷款管制这些都将对泰国房产产生一定的影响,就目前形势而言,这两件大事能否影响泰国房产的投资,或者说在两件大事的影响下,泰国房产还能否投资呢。

  

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  泰国大选。此前计划在2月24日举行的大选,因为中途泰国公主乌汶叻的退出而被迫延期,暂时定于3月24日举行。这已经是第六次推迟大选时间。

  2014年,泰国军方政变推翻原民选的为泰党政府以来,今年的大选是泰国8年来第一次民主大选,意在将政权归于民众。

  如鱼饮水冷暖自知,对于泰国的政变、大选啊,投资者更关心的是会对自身的置业投资产生影响?下面我们来分析下近10年内发生的大选和政变对房地产有何影响。

  2009-2018年,在这10年时间里,泰国一共发生了一次大选和一次政变,分别是2011年英拉当选泰国总理,2014年泰国陆军司令巴育发动政变。

  2009年至今泰国的房价就呈现稳步的上涨趋势。2011年英拉当政、2014年巴育发动政变,当时的泰国情形只能比现在糟糕,可是从图中看得出对于房价是有小幅波动的影响,但是整体是稳中有升。由此得出,不管泰国发生政变或是换总理,对房价是没什么影响的。

  从泰国竣工住房来看,2011年泰国竣工住房是明显的下降,但随后两年,泰国的竣工住房是达到了新高度。而在2014年巴育上台,竣工住房也是有所下降。前者有政治原因存在,而后者可未必,因为随着经济的发展,各个城市的可开发土地资源越来越稀缺,即使巴育不上台,竣工住房同样会减少。由此得出,在今后,泰国可提供的住房数量将越来越少。

  泰国房屋类型变化没什么好说的,不论是英拉当政或是巴育发动政变,泰国的别墅、联排别墅、公寓等房屋类型,其需求都在逐年增加。

  如果在担心泰国的大选会影响自己的置业投资,其实是完全没必要的。稍微对泰国房产有所研究的都会发现,每轮大选或政变后,泰国的房产都会迎来新一轮的涨幅。

  事实上,每次政变后,泰国多会迎来新一轮的经济增长。如果政治危机是一场突然暴发的“疾病”,本应“病来如山倒,病去如抽丝”,泰国经济凭借什么能快速康复,并在波诡云谲的政局变化中恢复活力呢?

  首先,泰国旅游业的自然资源禀赋较好,始终保持强劲增长;第二,泰国制造业基础扎实;第三,泰国国王普密蓬提出了“充足经济”的口号,希望泰国经济有更多自给自足的色彩,努力构筑不依靠外力的供需体系,从而有效抵御外部风险。

  此外,泰国拥有现代化的基础设施、完善的辅助产业以及丰富的原材料,加上灵活而富有吸引力的投资优惠政策,整体投资环境自由宽松。

  值得一提的是,泰国经济政策始终保持了一定的“跨政府”连续性。新政府上台后,可能重新命名一些项目或政策,但是交通基础设施投资、人口、农村金融等基本经济政策大体上会延续上一届政府的,“换汤不换药”。

  泰国4月贷款管制对房价有影响吗

  什么是贷款管制?

  贷款管制LTV全称Loan to Value ratio,也就是抵借比,贷款金额除以抵押物的价值就能得到LTV的比率。在房贷领域,简单来说就是你买房过程中,有多大比例可以贷款。

  根据央行的统计数据,目前中国的个人房贷平均抵借比是59.3%。在美国、澳大利亚、英国等国家,比较常见的LTV在75%-80%左右。

  泰国LTV新规

  在泰国,截止2018年第二季度,有超过49%的居民购买房产时LTV超过了90%。如此高的抵借比为泰国的房产市场埋下了隐患。

  泰国央行在去年10月份出台规定,要求购买价值超过1000万泰铢和第二套房的购房者,至少需要交付20%的首付。LTV的比率最高不能超过80%。

  由于这一政策即将在4月1日起落地执行,在过去的几个月,泰国当地购房者疯狂的交易,试图在这之前完成贷款手续。

  泰国房价将会被如何影响?

  可以预见到,在4月1日政策落地后,提前被释放的购买力以及政策收紧,会导致曼谷的房屋交易数据在短期内出现大幅下滑。

  2018年第四季度,泰国本土买家的房产交易量就大幅增加了。

  最后这一季度的交易量达到了去年全年最高,大曼谷地区一个季度就卖出了5.6万套,成交额比2017年第四季度上升了将近四成。

  从历史经验来看,一个政策的小改变就会拉动泰国本土需求的大转折。

  拿2015年泰政府出台刺激楼市的政策来说,刺激的手段包括将房产转让费和抵押贷款费用从2%和1%降至0.01%,并将个人所得税减少5年。

  这个政策实施从2015年10月底到2016年4月底,为期六个月。这个政策转向,为当时带来了大量入场的买房需求。2015年第四季度,曼谷总共卖出了6.4万套。

  但刺激一结束,本地购房需求就大幅缩水了。

  现在也是这个情况。2019年第一季度,在贷款限制政策出台之前,泰国的房产交易还会增长。但4月一过,本国的需求将会减少。

  目前,开发商们正绞尽脑汁,加大优惠力度推销自己的产品。之前去曼谷就看到,不管大街小巷,从BTS车站的电视屏幕到路边的巨幅招牌,都是地产广告。

  优惠活动包括高达30%或1200万泰铢的房价折扣,长达3年的零抵押贷款,房屋贷款的每月付款减免或转让费用的豁免,以及公共区域费用等其他费用。但这些优惠都截止到3月29日。

  所以,现在的销售热更像是暴雨前的平静。而未来,当4月1日贷款限制生效后,国内的需求料定会缩减。

  你可以说这是一个坏消息,但我看到了它好的一面。

  坏消息是,它一定会打击泰国本土房产的活力,已经不断有如CBRE、莱坊这样的长期追踪曼谷房产的机构预计,今年第二季度、第三季度楼市交易将萎靡。

  与此同时,曼谷的公寓的库存量还受到供大于求的煎熬。因为租赁公寓的人群增长速度,还赶不上不断入市的公寓供应速度。

  “供应过剩”,这将是今年曼谷楼市的关键表现,曼谷正在逐渐转为买家市场。

  2大重要事件影响,泰国房产还能否投资

  从好的一面看,由于泰国本土房产购买热情的短期收紧,泰国的开发商将会更加依赖海外市场的购房者,可能会针对海外购房者出台相应的优惠政策。

  另外,3月24日即将举行的泰国大选,也给泰国房价市场增添了很多的不确定性。因为一旦选举结果造成了泰国社会的混乱或者是部分政策的变化,房价可能也会因此产生比较大的波动。

  因此,近期有泰国购房需求的客户,其实可以押后一两个月,等待相关形势明朗后再决定是否入场。

  一旦选举顺利,新旧政府顺利交接,没有产生混乱,下半年泰国的房产市场应该会迎来一个整体的上涨。

  从长期来看,LTN比率的提高,在一定程度上可能会刺激期房,特别是预售房市场,因为购房者购买现房的能力减弱,更加倾向于购买首付款较低的期房。同时,开发商可能会出台相应的优惠,清理现房的库存。


  

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